TVA si contabilitate pentru dezvoltatorii imobiliari

Situatie de fapt:

O companie platitoare de TVA construieste un bloc si vinde apartamente. Dezvoltatorul construieste el imobilul cu materialele lui.

Intrebare:

Din punct de vedere contabil si fiscal (TVA) care sunt obligatiile acestei societati? In concret dilemele sunt urmatoarele:

1. Terenul poate fi achizitionat de la o persoana fizica sau juridica, care sunt note contabile si care este tratamentul TVA in fiecare caz?

2. Care sunt notele contabile privind achizitiile de materiale de orice fel, descarcarea de gestiune? Daca este productie neterminata cum se calculeaza si se evidentiaza?

3. Cu ce cota de TVA se face atat pentru persoane fizice cat si pentru juridice vânzarea apartamentelor si care sunt notele contabile?

4. Discountul la vânzarea apartamentului se evidentiaza pe factura? Care este nota contabila?

5. La vanzarea unui loc de parcare ce cota de TVA se aplica si care este nota contabila?

1. Achizitia terenului de la o persoana fizica va fi fara TVA. Inregistrarea contabila este 215.01 (Investitii imobiliare) = 404 (Furnizori de imobilizari) (presupunem valoarea de achizitie 10.000 lei)

Achizitia terenului de la o persoana juridica va fi cu TVA si se va aplica taxarea inversa.

Recomandam urmatoarea monografie:

2. La constructia blocului veti folosi urmatoarea monografie contabila:

Receptia lucrarii se face prin:

Apartamentarea se inregistreaza astfel:

a) terenul se imparte in cote parti aferente apartamentelor si locuri de parcare:

b) Pentru apartamente, dupa intabulare:

3. Vanzarea apartamentelor se va face cu TVA atat catre persoanele fizice cat si cu cele juridice. Cota standard in ambele situatii este de 19%. Pentru persoanele fizice se poate aplica cota redusa de 5% daca sunt indeplinite simultan urmatoarele conditii:

* suprafata utila a apartamentului sa fie de maxim 120 mp

* pretul de vanzare sa fie de maxim 450.000 lei 

Inregistrarea facturii emise se face astfel:

Pentru scaderea din gestiune valoarea apartamentului cumulata cu valoarea terenului se vor inregistra prin 725 (venituri din productia de investitii imobiliare) = 215 (Investitii imobiliare)

4. Factura cu discount va arata asa:

Aceasta factura va fi introdusa in contabilitate prin urmatoarea monografie:

5. Vanzarea locului de parcare este considerata accesorie operatiunii principale. Din acest motiv, se va factura cu aceeasi cota ca si vanzarea apartamentului. In situatia in care parcarea se vinde la o perioada de timp dupa vanzarea apartamentului parerile sunt impartite intre specialisti.

Se pune problema daca mai pot fi considerate accesorii si facturate cu cote redusa de 5% (apartamentul s-a vandut cu 5%) sau trebuie vandute cu 19%.

Un reprezentant al Ministerului de Finante a expus ca o opinie personala recomandarea de a se mentine facturarea cu cota redusa desi vanzarea locului de parcare este ulterioara vanzarii apartamentului.

Argumentarea este ca persoana fizica nu ar fi cumparat locul de parcare daca nu ar fi cumparat si apartamentul, motiv pentru care locul de paracre este accesoriu.

In viziunea noastra se va factura cu 5% locul de parcare doar daca este vandut simultan cu un apartament pentru care se aplica cota de 5%. La o vanzare ulterioara consideram oportuna facturarea cu 19%.

Monografia contabila va fi:

Reglementare: 

Codul Fiscal art. 291 alin. (3) lit. c) pct. 3, art. 292 alin. (2) lit. f), art. 331 alin. (2) lit. g)

Ordinul Ministrului Finantelor Publice 1802/2014